Le ratio ABD (GDS) : premier test de qualification hypothécaire
Avant d'approuver un prêt hypothécaire, tout prêteur canadien doit s'assurer que l'emprunteur a la capacité financière de prendre en charge les paiements liés à l'habitation. Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD), connu sous l'acronyme anglais GDS, est le premier des deux ratios d'endettement examinés. Il répond à une question simple : quelle proportion de votre revenu brut est consacrée aux coûts directs de votre logement?
Formule de calcul du ratio ABD
Le ratio ABD se calcule en divisant la somme des frais d'habitation annuels par le revenu brut annuel du ménage, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage. Les frais d'habitation comprennent quatre éléments : le paiement hypothécaire (capital et intérêts calculés au taux de qualification), les taxes foncières annuelles (municipales et scolaires), les frais de chauffage estimés et, pour un condominium, 50 % des frais de copropriété mensuels. Le résultat ne doit pas dépasser 39 % pour satisfaire aux normes du BSIF et des assureurs hypothécaires.
Les composantes du ABD détaillées
- Paiement hypothécaire : calculé au taux de qualification sur la période d'amortissement choisie. Pour un prêt assuré, l'amortissement maximal est de 25 ans. Pour un prêt conventionnel, certains prêteurs permettent jusqu'à 30 ans, ce qui réduit le paiement mensuel et améliore le ratio ABD.
- Taxes foncières : le montant annuel des taxes municipales et scolaires de la propriété visée, divisé par 12 pour obtenir le coût mensuel. Pour un achat, le prêteur utilise l'évaluation municipale ou l'estimation des taxes fournies par le courtier immobilier.
- Frais de chauffage : un montant estimé mensuel basé sur des tables standardisées. Au Québec, les prêteurs utilisent généralement entre 100 $ et 175 $ par mois pour une maison unifamiliale, selon la superficie et le type de chauffage.
- Frais de copropriété : si la propriété est un condominium, 50 % des frais de copropriété mensuels sont ajoutés aux frais d'habitation. Cette convention de 50 % reflète le fait qu'une partie des frais couvre des éléments déjà inclus (chauffage, assurance bâtiment).
Exemple concret de calcul du ABD
Prenons un ménage avec un revenu brut annuel de 120 000 $ qui souhaite acheter une propriété. Le paiement hypothécaire mensuel au taux de qualification est de 1 950 $, les taxes foncières sont de 350 $ par mois, et les frais de chauffage estimés sont de 150 $ par mois. Le calcul est : (1 950 + 350 + 150) x 12 / 120 000 x 100 = 24 500 / 120 000 x 100 = 24,5 %. Ce ménage se qualifie aisément sous le seuil de 39 %. Si le même ménage avait un revenu de 80 000 $, le ratio serait de 36,75 %, encore acceptable mais avec moins de marge.
Stratégies pour améliorer votre ratio ABD
- Augmenter la mise de fonds: Un montant emprunté plus faible signifie un paiement hypothécaire plus bas, ce qui réduit directement le numérateur du ratio ABD.
- Allonger l'amortissement: Passer de 25 à 30 ans d'amortissement (disponible pour les prêts conventionnels avec 20 % de mise de fonds) réduit le paiement mensuel. Attention : cela augmente le coût total en intérêts sur la durée du prêt.
- Ajouter un co-emprunteur: Un conjoint, un parent ou un co-emprunteur dont les revenus sont ajoutés au dénominateur du ratio ABD peut faire passer le ratio sous le seuil de 39 %.
- Chercher un meilleur taux: Même si le stress test s'applique, un taux contractuel plus bas réduit le taux de qualification (contractuel + 2 %), ce qui diminue le paiement utilisé dans le calcul du ABD.