Cote de crédit et historique : impact sur votre hypothèque

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Cote de crédit et historique de crédit : leur rôle dans la qualification hypothécaire

Votre cote de crédit est bien plus qu'un simple chiffre : c'est un résumé de votre comportement financier qui influence directement votre accès au financement hypothécaire et les conditions qui vous seront offertes. Au Canada, les deux principales agences de crédit, Equifax et TransUnion, compilent les données transmises par vos créanciers pour générer un pointage allant de 300 à 900. Plus votre cote est élevée, plus vous représentez un risque faible aux yeux du prêteur, ce qui se traduit par de meilleures conditions de taux et une qualification facilitée.

Les seuils de cote de crédit des prêteurs hypothécaires

Prêteurs de catégorie A: Les banques à charte, les caisses populaires (Desjardins) et les prêteurs monolignes qui offrent les meilleurs taux d'intérêt. Ils exigent généralement une cote de crédit de 620 à 680 au minimum, et les conditions les plus avantageuses sont réservées aux cotes de 720 et plus. Pour un prêt assuré, la cote minimale est habituellement de 680.

Prêteurs de catégorie B (alternatifs): Les prêteurs qui acceptent des dossiers refusés par les prêteurs A en raison de problèmes de crédit, de revenus non conventionnels ou de propriétés atypiques. Ils acceptent des cotes à partir de 500 environ, mais les taux d'intérêt sont de 1 % à 3 % plus élevés que ceux de catégorie A, et des frais de prêteur de 1 % à 2 % du montant emprunté sont souvent facturés.

Prêteurs privés: Des prêteurs de dernier recours qui financent principalement en fonction de la valeur de la propriété (équité) plutôt que du crédit de l'emprunteur. Les taux varient de 8 % à 15 % et les frais sont substantiels. Cette option est généralement temporaire, le temps de rétablir le crédit pour accéder à un prêteur A ou B.

Les facteurs qui influencent votre cote de crédit

Historique de paiement (35 % de la cote) : le facteur le plus important. Tout retard de 30 jours ou plus est signalé aux agences de crédit et peut faire chuter votre cote de 50 à 100 points. Un seul retard hypothécaire peut avoir un impact dévastateur.
Utilisation du crédit (30 %) : le ratio entre vos soldes de crédit et vos limites disponibles. Un taux d'utilisation inférieur à 30 % est recommandé. Un emprunteur qui utilise 90 % de ses limites de crédit sera pénalisé même s'il effectue tous ses paiements à temps.
Durée de l'historique de crédit (15 %) : plus votre historique est long, mieux c'est. Évitez de fermer vos plus anciens comptes de crédit, car cela raccourcit votre historique moyen.
Types de crédit (10 %) : un mélange de crédit renouvelable (cartes de crédit) et de crédit à tempérament (prêt auto, marge de crédit) est vu favorablement par les agences.
Nouvelles demandes de crédit (10 %) : chaque demande de crédit (« hard inquiry ») est enregistrée et peut réduire légèrement la cote. Les demandes hypothécaires multiples dans un court délai sont toutefois regroupées.

Stratégies pour améliorer votre cote avant une demande hypothécaire

Vérifiez votre rapport de crédit: Obtenez gratuitement votre rapport auprès d'Equifax et de TransUnion. Identifiez toute erreur (compte qui ne vous appartient pas, solde inexact, retard mal rapporté) et contestez-la par écrit. Les corrections peuvent prendre de 30 à 60 jours.
Réduisez vos soldes de carte de crédit: Ramenez vos soldes sous 30 % de la limite de chaque carte. Si possible, visez sous 10 %. Cette mesure peut améliorer votre cote de 20 à 50 points en un à deux cycles de facturation.
Automatisez vos paiements: Configurez des paiements automatiques pour tous vos comptes afin d'éliminer tout risque de retard. Même un petit paiement oublié sur un compte de téléphone peut nuire à votre cote.
Évitez de nouvelles demandes de crédit: Dans les 6 à 12 mois précédant votre demande hypothécaire, limitez les demandes de carte de crédit, de prêt auto ou de financement. Chaque demande génère une consultation à votre dossier qui peut réduire votre cote.
Maintenez vos anciens comptes actifs: Ne fermez pas vos cartes de crédit les plus anciennes, même si vous ne les utilisez pas fréquemment. L'ancienneté de votre historique contribue positivement à votre cote. Utilisez-les occasionnellement pour de petits achats.

Questions fréquentes

Quelle cote de crédit minimale faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada?

Pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, une cote minimale de 680 est généralement exigée. Pour un prêt conventionnel auprès d'un prêteur de catégorie A, la cote minimale varie entre 620 et 680 selon le prêteur. Les prêteurs alternatifs (catégorie B) peuvent accepter des cotes à partir de 500, mais les taux d'intérêt seront plus élevés.

Comment puis-je améliorer ma cote de crédit avant de demander un prêt hypothécaire?

Payez toutes vos factures à temps, réduisez vos soldes de carte de crédit sous 30 % de la limite disponible, évitez de fermer des comptes de crédit anciens, limitez les nouvelles demandes de crédit dans les 6 à 12 mois précédant votre demande hypothécaire, et vérifiez votre rapport de crédit pour corriger toute erreur. Une amélioration significative de la cote peut prendre de 3 à 6 mois.

Une faillite passée m'empêche-t-elle d'obtenir un prêt hypothécaire?

Pas nécessairement, mais cela complique la qualification. Après une première faillite libérée, la mention reste au dossier pendant 6 à 7 ans selon la province. Les prêteurs de catégorie A exigent généralement que la faillite soit libérée depuis au moins 2 ans et que l'emprunteur ait rétabli un crédit avec au moins 2 sources de crédit actives depuis la libération. Les prêteurs B peuvent être plus flexibles.

Les demandes de crédit multiples affectent-elles ma cote?

Oui, les demandes de crédit (« hard inquiries ») peuvent réduire votre cote de quelques points chacune. Cependant, les agences de crédit canadiennes traitent plusieurs demandes hypothécaires effectuées dans un délai de 14 à 45 jours comme une seule demande, reconnaissant que les consommateurs magasinent leur taux. Évitez toutefois de faire des demandes de carte de crédit ou de prêt auto dans les mois précédant votre demande hypothécaire.

Quelle est la différence entre Equifax et TransUnion pour ma cote de crédit?

Equifax et TransUnion sont les deux agences de crédit au Canada. Chacune peut avoir des informations légèrement différentes puisque les créanciers ne rapportent pas tous aux deux agences. Votre cote peut donc varier entre les deux. Les prêteurs hypothécaires consultent généralement une ou les deux agences. Il est recommandé de vérifier votre rapport auprès des deux avant de présenter une demande hypothécaire.