Hypothèque assurable vs non assurable : impact sur les taux

RefinancePro.club

Hypothèque assurable vs non assurable : une distinction qui affecte votre taux

Même si vous disposez d'une mise de fonds de 20 % ou plus et que vous n'avez pas besoin d'assurance prêt hypothécaire, la classification de votre prêt comme assurable ou non assurable a un impact direct sur le taux d'intérêt que vous obtiendrez. Cette distinction, souvent méconnue des emprunteurs, est pourtant l'un des facteurs déterminants du coût total de votre financement hypothécaire au Canada.

Comprendre l'assurance de portefeuille

L'assurance de portefeuille est un mécanisme par lequel un prêteur assure en bloc un ensemble de prêts hypothécaires conventionnels auprès d'un assureur (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Le prêteur paie lui-même la prime d'assurance, et l'emprunteur n'en assume aucun coût direct. En retour, le prêteur réduit ses exigences en capital réglementaire imposées par le BSIF, ce qui lui permet d'offrir un taux d'intérêt plus bas. Pour qu'un prêt soit admissible à l'assurance de portefeuille, il doit satisfaire aux mêmes critères que l'assurance obligatoire à ratio élevé.

Critères d'assurabilité

Prix d'achat de 1 000 000 $ ou moins : au-delà de ce seuil, l'hypothèque est automatiquement classée non assurable pour l'assurance de portefeuille.
Amortissement de 25 ans ou moins : un amortissement de 30 ans rend l'hypothèque non assurable, même si le RPV est inférieur à 80 %.
Transaction d'achat : tout refinancement est non assurable. Seuls les achats et les transferts (switch) au renouvellement sont admissibles.
Propriété occupée par le propriétaire : les immeubles de placement purs ne sont généralement pas admissibles à l'assurance de portefeuille.
Conformité au test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier au taux contractuel plus 2 % ou au taux plancher, selon le plus élevé.

Assurance de portefeuille (bulk insurance): Couverture d'assurance hypothécaire achetée par le prêteur, à ses propres frais, pour un ensemble de prêts conventionnels admissibles. Elle permet au prêteur de réduire ses exigences en capital réglementaire selon les normes du BSIF et de titriser ces prêts dans des obligations hypothécaires du Canada (OHC). L'emprunteur ne paie aucune prime et bénéficie indirectement d'un taux d'intérêt plus avantageux.

Impact concret sur les taux d'intérêt

L'écart de taux entre une hypothèque assurable et non assurable varie typiquement de 0,10 % à 0,25 % selon le prêteur et les conditions du marché. Sur un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, un écart de 0,15 % représente environ 30 $ de plus par mois, soit 1 800 $ de plus sur un terme de 5 ans. Bien que cet écart puisse sembler modeste, il s'accumule de manière significative sur la durée totale de l'amortissement.

Stratégies pour les emprunteurs québécois

La connaissance de la distinction assurable/non assurable est un outil de négociation puissant. Les emprunteurs dont le prêt est assurable devraient s'assurer que leur courtier hypothécaire obtient un taux reflétant cette classification avantageuse. Pour les prêts non assurables, la mise en concurrence de plusieurs prêteurs est encore plus importante, car l'écart de taux entre les institutions peut être plus prononcé dans cette catégorie. Votre courtier certifié AMF au Québec dispose de l'expertise nécessaire pour naviguer cette complexité et vous obtenir les conditions les plus favorables selon la classification de votre prêt.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une hypothèque assurable et non assurable?

Une hypothèque assurable respecte tous les critères d'admissibilité à l'assurance prêt hypothécaire (prix sous 1 000 000 $, amortissement de 25 ans ou moins, achat et non refinancement) même si l'emprunteur a 20 % de mise de fonds et ne paie pas de prime. Une hypothèque non assurable ne satisfait pas à au moins un de ces critères. Cette distinction affecte le taux d'intérêt offert par le prêteur.

Pourquoi les taux sont-ils plus élevés pour les hypothèques non assurables?

Lorsqu'une hypothèque est assurable, le prêteur peut acheter une assurance de portefeuille à ses propres frais, ce qui réduit son exigence en capital réglementaire. Pour une hypothèque non assurable, le prêteur ne peut pas obtenir cette couverture et doit maintenir davantage de capital en réserve, un coût qu'il répercute sur l'emprunteur sous forme d'un taux plus élevé, généralement de 0,10 % à 0,25 % de plus.

Mon refinancement sera-t-il classé comme non assurable?

Oui. Tout refinancement hypothécaire est automatiquement classé comme non assurable au Canada, ce qui signifie que les taux offerts seront légèrement supérieurs à ceux d'un nouvel achat. C'est un facteur important à considérer dans le calcul de rentabilité du refinancement.

Une propriété de plus de 1 000 000 $ est-elle toujours non assurable?

Pour l'assurance de portefeuille (que le prêteur achète), le seuil est de 1 000 000 $. Au-delà, l'hypothèque est non assurable. Cependant, pour l'assurance obligatoire (mise de fonds de moins de 20 %), le seuil est de 1 500 000 $. Ces deux seuils distincts créent parfois de la confusion, mais votre courtier AMF vous expliquera lequel s'applique à votre situation.

Puis-je négocier un meilleur taux sur une hypothèque non assurable?

Oui. Même si les taux non assurables sont structurellement plus élevés, la marge de négociation existe. Un courtier hypothécaire AMF peut soumettre votre dossier à plusieurs prêteurs pour obtenir le taux le plus compétitif possible. La solidité de votre profil financier (cote de crédit élevée, faible ratio d'endettement, mise de fonds importante) renforce votre position de négociation.

Comment savoir si mon hypothèque est assurable ou non assurable?

Votre hypothèque est assurable si elle répond à tous ces critères : achat (pas un refinancement), prix d'achat de 1 000 000 $ ou moins, amortissement de 25 ans ou moins, et propriété occupée par le propriétaire. Si l'un de ces critères n'est pas satisfait, l'hypothèque est classée non assurable. Votre courtier AMF identifiera cette classification lors de l'analyse de votre dossier.