Consolider ses dettes dans l'hypothèque : une stratégie à évaluer avec soin

La consolidation de dettes par le refinancement hypothécaire est l'une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles les Québécois contactent un courtier hypothécaire. Face à l'accumulation de soldes de cartes de crédit à 19-29 %, de prêts personnels à 8-12 % et de marges de crédit à taux variable, regrouper l'ensemble dans un prêt hypothécaire à 4-6 % semble être une solution évidente. Pourtant, cette stratégie de restructuration n'est pas toujours l'option généralement privilégiée et doit être évaluée au cas par cas.

Comment fonctionne la consolidation hypothécaire

Le principe est simple : lors du refinancement de votre hypothèque, vous empruntez un montant supérieur à votre solde actuel. La différence sert à rembourser vos dettes à la consommation. Votre ancien solde hypothécaire et vos dettes sont alors combinés en un seul prêt, avec un seul paiement mensuel à un taux hypothécaire. Au Canada, la ligne directrice B-20 du BSIF limite le montant du refinancement à 80 % de la valeur marchande de la propriété. Pour un prêt assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, le refinancement à des fins de consolidation n'est généralement pas admissible à l'assurance hypothécaire, ce qui signifie que vous devez avoir au moins 20 % de valeur nette dans votre propriété.

Quand la consolidation est avantageuse

1. Écart de taux important: La consolidation est particulièrement avantageuse lorsque l'écart entre les taux de vos dettes actuelles et le taux hypothécaire est significatif. Passer de 22 % à 5 % sur une dette de 30 000 $ représente une économie d'environ 5 100 $ par année en intérêts.
2. Paiements mensuels ingérables: Si vos paiements mensuels minimums combinés dépassent votre capacité financière et causent des retards de paiement, la consolidation peut réduire le paiement mensuel total et éviter les dommages additionnels à votre cote de crédit.
3. Plan de remboursement accéléré: La consolidation fonctionne le mieux lorsque vous vous engagez à maintenir le même paiement total qu'avant la consolidation. L'excédent par rapport au nouveau paiement minimum sert à rembourser le capital plus rapidement, réduisant ainsi le coût total en intérêts.
4. Engagement à changer ses habitudes: La consolidation n'est véritablement avantageuse que si elle s'accompagne d'un changement dans les habitudes de consommation à crédit. Les courtiers expérimentés observent trop souvent des clients qui consolident puis réaccumulent des dettes sur les cartes libérées.

Les risques à considérer

Le risque le plus insidieux est l'allongement de la période d'amortissement. Une dette de carte de crédit de 20 000 $ remboursée en 4 ans à 20 % coûte environ 9 200 $ en intérêts. La même dette amortie sur 25 ans à 5 % coûte environ 14 700 $ en intérêts. Le taux plus bas ne compense pas l'amortissement plus long. De plus, en convertissant des dettes non garanties en dette hypothécaire, vous mettez votre propriété en garantie. Un défaut de paiement sur une carte de crédit n'entraîne pas la perte de votre maison; un défaut sur votre hypothèque, oui.

Les coûts du refinancement au Québec

• Pénalité de remboursement anticipé : le plus grand des deux montants entre trois mois d'intérêt et le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Cette pénalité peut représenter plusieurs milliers de dollars.
• Frais de notaire : au Québec, le refinancement exige l'intervention d'un notaire pour la préparation et la publication de l'acte hypothécaire. Comptez entre 1 000 $ et 2 000 $.
• Frais d'évaluation : le prêteur exige généralement une évaluation professionnelle de la propriété, au coût de 300 $ à 500 $.
• Frais de mainlevée : si vous changez de prêteur, l'ancienne hypothèque doit être radiée (mainlevée), ce qui entraine des frais notariés supplémentaires.
• Frais de dossier : certains prêteurs facturent des frais d'ouverture de dossier, bien que plusieurs les absorbent pour rester compétitifs.

Conseil pour les emprunteurs québécois

Avant de procéder à une consolidation, demandez à votre courtier hypothécaire certifié AMF de préparer deux projections détaillées : le coût total de vos dettes actuelles si vous les remboursez selon un plan accéléré, et le coût total après consolidation avec différents scénarios de remboursement. Comparez les chiffres sur la même période. Assurez-vous aussi de bien comprendre les frais de sortie de votre hypothèque actuelle, car la pénalité de remboursement anticipé peut éliminer une partie significative des économies espérées. En vertu du Code civil du Québec (CCQ), l'hypothèque immobilière est un droit réel qui grève votre propriété, et il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques de l'augmentation du montant garanti.