La Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU)
La Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), adoptée en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (L.C. 2022, ch. 5, art. 10), est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette mesure fiscale fédérale vise à décourager les propriétaires non-résidents de laisser des propriétés résidentielles vacantes au Canada, dans un contexte de crise de l'abordabilité du logement. La taxe annuelle de 1 % s'applique à la valeur imposable de la propriété, calculée comme la plus élevée entre la dernière évaluation municipale et le prix d'achat le plus récent.
Qui doit produire une déclaration?
L'obligation de production de la déclaration TLSU est plus large que l'obligation de paiement. Tous les propriétaires qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents du Canada doivent produire une déclaration. Les sociétés privées canadiennes, les fiducies et les sociétés de personnes qui détiennent des propriétés résidentielles doivent également produire une déclaration, même si les propriétaires ultimes sont des citoyens canadiens. Cette distinction est cruciale : l'obligation de produire une déclaration est distincte de l'obligation de payer la taxe. Un propriétaire peut être exempté du paiement mais tout de même tenu de produire la déclaration.
Exemptions de paiement de la taxe
- Résidence principale : la propriété est la résidence principale du propriétaire, de son conjoint ou d'un enfant fréquentant un établissement d'enseignement postsecondaire au Canada
- Location à long terme : la propriété est louée à des locataires sans lien de dépendance pour des périodes totalisant au moins 180 jours dans l'année civile, avec chaque période de location d'au moins un mois
- Rénovation majeure : la propriété est inhabitable ou inaccessible en raison de travaux de rénovation majeurs, documentés par des permis de construction
- Propriété nouvellement acquise : exemption pour la première année civile suivant l'acquisition
- Décès du propriétaire : exemption pour l'année civile du décès et l'année suivante
- Catastrophe naturelle ou sinistre : la propriété est inhabitable en raison d'une catastrophe
Calcul de la taxe et date limite
La taxe de 1 % est calculée sur la valeur imposable de la propriété, soit la plus élevée entre la dernière évaluation municipale disponible au 31 décembre de l'année concernée et le prix d'achat le plus récent. Si une propriété a été achetée 800 000 $ mais que l'évaluation municipale est de 650 000 $, la taxe est calculée sur 800 000 $, soit 8 000 $ par année. La déclaration doit être produite et la taxe payée au plus tard le 30 avril de l'année suivant l'année d'imposition. La déclaration est distincte de la déclaration de revenus des particuliers ou des sociétés et utilise le formulaire UHT-2900.
Rôle informatif du courtier hypothécaire
Interaction avec l'interdiction d'achat pour non-résidents
La TLSU fonctionne en parallèle avec la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Alors que l'interdiction empêche les non-résidents d'acheter de nouvelles propriétés résidentielles dans les grandes agglomérations, la TLSU vise les propriétés déjà détenues. Un non-résident qui a acheté sa propriété avant l'entrée en vigueur de l'interdiction en 2023 pourrait être assujetti à la TLSU s'il ne l'utilise pas comme résidence principale ou ne la loue pas à long terme. Au Québec, les principales régions métropolitaines visées par ces deux mesures sont Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay. Les courtiers hypothécaires qui travaillent avec des investisseurs internationaux ou des immigrants récents doivent être particulièrement vigilants concernant ces deux réglementations complémentaires.
Évolution récente et perspectives
Depuis son introduction, la TLSU a fait l'objet de critiques concernant sa complexité administrative, particulièrement pour les citoyens canadiens détenant des propriétés via des sociétés. Le gouvernement fédéral a apporté des allègements administratifs progressifs, notamment la simplification du processus de déclaration pour certaines catégories de propriétaires exemptés. Toutefois, la taxe demeure en vigueur et les pénalités pour non-conformité restent sévères. Les revenus générés par la TLSU sont modestes comparativement à d'autres mesures fiscales, mais le gouvernement maintient cette taxe comme signal politique de sa volonté de lutter contre la spéculation immobilière étrangère et de promouvoir l'utilisation productive du parc immobilier résidentiel canadien.
Bien que le courtier hypothécaire ne soit pas un conseiller fiscal, il joue un rôle d'information important auprès de sa clientèle. Le courtier devrait identifier les clients potentiellement assujettis à la TLSU lors du processus d'accueil : les non-résidents, les résidents temporaires, les acheteurs utilisant des structures corporatives ou des fiducies, et les investisseurs étrangers. Le courtier doit informer ces clients de l'existence de la TLSU, de l'obligation de production de la déclaration, des pénalités potentielles, et les diriger vers un comptable ou un fiscaliste spécialisé. Cette diligence protège le courtier et renforce sa relation de confiance avec le client.