L'interdiction d'achat pour non-résidents : contexte législatif
Face à la crise de l'abordabilité du logement au Canada, le gouvernement fédéral a adopté la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235), entrée en vigueur le 1er janvier 2023. L'objectif de cette mesure est de limiter la spéculation immobilière par des acheteurs étrangers et de libérer des logements pour les résidents canadiens. Initialement prévue pour une durée de deux ans, l'interdiction a été prolongée à plusieurs reprises et s'applique maintenant jusqu'au 1er janvier 2027.
Portée de l'interdiction
L'interdiction vise les non-Canadiens, définis comme les personnes qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés. Elle s'applique également aux entités étrangères (sociétés constituees à l'étranger) et aux entités contrôlées par des non-Canadiens (sociétés canadiennes dont le contrôle est exercé par des étrangers). L'interdiction couvre les immeubles résidentiels de un à trois logements (maisons, condos, semi-détachés) situés dans une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) comptant au moins 100 000 habitants.
Exceptions prévues par le Règlement
Le Règlement sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (DORS/2022-250) prévoit plusieurs exceptions à l'interdiction. Ces exceptions sont essentielles pour les courtiers hypothécaires qui desservent une clientèle internationale.
- Residents temporaires détenant un permis de travail valide et ayant produit des déclarations de revenus pour 3 des 4 années précédentes (maximum une propriété)
- Personnes protégées au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés
- Conjoints ou partenaires de fait de citoyens canadiens ou de résidents permanents
- Membres des missions diplomatiques, postes consulaires et organisations internationales
- Achats situés hors d'une RMR ou AR de 100 000 habitants ou plus
Responsabilité du courtier hypothécaire
La loi prévoit que toute personne qui aide sciemment un non-Canadien à acheter un immeuble résidentiel en contravention de la loi commet une infraction. Les courtiers hypothécaires, les agents immobiliers et les avocats peuvent être tenus responsables s'ils facilitent une transaction interdite. L'amende maximale est de 10 000 $ et un tribunal peut ordonner la vente de la propriété. En vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) du Québec et des obligations déontologiques envers l'AMF, le courtier hypothécaire doit exercer une diligence raisonnable pour vérifier le statut d'immigration de ses clients avant de procéder au montage d'un dossier hypothécaire.
Application au marché québécois
Les principales RMR du Québec touchées par l'interdiction sont Montréal, Québec, Gatineau (partie québécoise de la RMR d'Ottawa-Gatineau), Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay. Le marché montrealais, en raison de son attrait international, est particulièrement concerné. Les courtiers hypothécaires opérant dans ces régions doivent intégrer la vérification du statut d'immigration dans leur processus d'accueil du client et documenter cette vérification dans leur dossier. En cas de doute sur l'admissibilité d'un acheteur, le courtier devrait recommander une consultation avec un avocat spécialisé en immigration avant de poursuivre le processus hypothécaire.
Vérification pratique du statut du client
- Étape 1 : Identifier le statut d'immigration: Lors du premier entretien, demander au client s'il est citoyen canadien, résident permanent, résident temporaire ou non-résident. Examiner les pièces d'identité : passeport canadien, carte de résident permanent, permis de travail ou permis d'études.
- Étape 2 : Vérifier l'admissibilité selon les exceptions: Si le client est un résident temporaire, vérifier qu'il détient un permis de travail valide et qu'il a produit des déclarations de revenus canadiennes pendant trois des quatre années précédant l'achat. Confirmer qu'il n'a pas déjà acheté une propriété résidentielle au Canada.
- Étape 3 : Confirmer la localisation de la propriété: Vérifier si la propriété visée est située dans une RMR ou AR de 100 000 habitants ou plus. Les propriétés situées en dehors de ces zones ne sont pas visées par l'interdiction, même pour les non-Canadiens.
- Étape 4 : Documenter et référer: Documenter la vérification du statut d'immigration dans le dossier du client. En cas de doute sur l'admissibilité, recommander une consultation avec un avocat spécialisé en immigration avant de poursuivre le processus hypothécaire. Conserver les copies des documents vérifiés.
La diligence raisonnable en matière de vérification du statut d'immigration est une responsabilité professionnelle du courtier hypothécaire au Québec. La Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) et le Code de déontologie des représentants en assurance de dommages, en assurance de personnes et en épargne collective (applicable par analogie) exigent que le courtier agisse avec compétence et prudence. Ne pas vérifier le statut d'un client pourrait exposer le courtier à des sanctions disciplinaires de l'AMF et à des poursuites civiles si une transaction interdite est facilitée.