Le spread de crédit : la marge invisible qui détermine votre taux

Lorsqu'un prêteur affiche un taux hypothécaire fixe, ce taux comprend deux composantes distinctes : le rendement de l'obligation du gouvernement du Canada servant de référence et le spread de crédit du prêteur. Si le rendement de l'obligation à 5 ans est de 3,50 % et que le taux fixe offert est de 5,20 %, le spread de crédit est de 1,70 %. Cette marge varie d'un prêteur à l'autre, d'un produit à l'autre, et fluctue dans le temps en fonction des conditions du marché. Pour le courtier hypothécaire, comprendre cette décomposition est essentiel pour analyser la compétitivité des offres et négocier efficacement.

Spread de crédit hypothécaire

Écart entre le taux hypothécaire fixe offert par un prêteur et le rendement de l'obligation du gouvernement du Canada de même échéance. Il représente la prime de risque, les coûts opérationnels et la marge bénéficiaire du prêteur. Plus le spread est étroit, plus le taux offert est compétitif.

Les composantes du spread de crédit

• Risque de défaut : probabilité que l'emprunteur ne rembourse pas. Ce risque est considérablement atténué par l'assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) pour les prêts avec moins de 20 % de mise de fonds, ce qui explique le spread plus faible sur les prêts assurés.
• Coûts opérationnels : administration du prêt, montage du dossier, service à la clientèle, conformité réglementaire et infrastructure technologique. Ces coûts sont relativement fixes et représentent environ 0,30 % à 0,50 % du spread.
• Risque de remboursement anticipé : si l'emprunteur rembourse avant l'échéance (vente, refinancement), le prêteur perd les revenus d'intérêts futurs. Le prêteur se protège par les pénalités de remboursement anticipé et par une composante du spread.
• Coûts de financement du prêteur : la banque elle-même doit emprunter ou mobiliser des dépôts pour financer les prêts hypothécaires. Le coût excédentaire par rapport aux obligations gouvernementales est inclus dans le spread.
• Marge bénéficiaire : le profit du prêteur sur le produit hypothécaire, variable selon la stratégie commerciale et le niveau de concurrence du marché.

L'influence de l'assurance hypothécaire sur le spread

Les prêts assurés (mise de fonds inférieure à 20 %) bénéficient d'un spread significativement plus faible que les prêts conventionnels (mise de fonds de 20 % ou plus). La raison est simple : pour un prêt assuré, le risque de défaut est transféré à l'assureur hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), ce qui élimine la composante « risque de défaut » du spread. C'est pourquoi un emprunteur qui met 5 % de mise de fonds peut paradoxalement obtenir un taux fixe inférieur de 0,10 % à 0,30 % par rapport à un emprunteur qui met 20 %. Le courtier doit expliquer ce paradoxe aux clients et analyser si le coût de la prime d'assurance est compensé par l'économie sur le taux. Dans de nombreux cas, le prêt assuré est globalement moins coûteux malgré la prime d'assurance.

Facteurs de variation du spread dans le temps

Le spread de crédit est dynamique et fluctue en fonction de plusieurs facteurs macroéconomiques et microéconomiques. La concurrence entre prêteurs est un facteur majeur : lorsque les banques se livrent une bataille pour gagner des parts de marché (typiquement au printemps, la haute saison immobilière), les spreads se compriment. Les conditions de liquidité des marchés financiers influencent les coûts de financement des banques et donc leur spread. Les exigences réglementaires du BSIF en matière de capital (coussin de fonds propres) affectent directement le coût du capital des prêteurs. En période de stabilité, le spread sur les prêts assurés se situe généralement entre 1,20 % et 1,60 %, tandis que pour les prêts conventionnels, il varie entre 1,50 % et 2,20 %.

Rôle stratégique du courtier

Le courtier hypothécaire joue un rôle essentiel dans la compression du spread pour ses clients. En mettant les prêteurs en concurrence, en acheminant un volume élevé de dossiers de qualité et en maintenant des relations solides avec de multiples prêteurs, le courtier obtient des escomptes qui se traduisent par un spread plus étroit pour ses clients. Certains courtiers à haut volume au Québec obtiennent des conditions « nettes de commission » (buy-down rates) qui peuvent représenter un avantage de 0,10 % à 0,20 % par rapport aux taux affichés. La transparence sur la structure des taux et la valeur ajoutée du courtier renforce la confiance des clients et justifie le rôle d'intermédiaire dans un marché de plus en plus numérisé.