Comprendre les cyclés immobiliers au Québec

Le marché immobilier évolue par cyclés, alternant entre des périodes d'expansion et de contraction. Au Québec, la SCHL publie régulièrement des analyses du marché (Perspectives du marché de l'habitation) qui aident à identifier la phase du cycle dans chaque région. Comprendre ces cyclés permet aux courtiers hypothécaires de mieux anticiper les tendances de prix, d'adapter leurs recommandations de financement et de positionner leurs clients comme des acheteurs ou vendeurs stratégiques. Le marché québécois a la particularité d'être moins volatile que ceux de Toronto ou Vancouver, grâce à une économie plus diversifiée et une moindre exposition à la spéculation étrangère.

Les quatre phases du cycle immobilier

1. Phase 1 : Expansion: Le marché entre en expansion lorsque les conditions économiques sont favorables : taux d'intérêt bas ou en baisse, emploi en croissance, immigration forte et confiance élevée des consommateurs. Les prix augmentent régulièrement, les ventes progressent, l'inventaire de propriétés diminue et les délais de vente se raccourcissent. Les mises en chantier augmentent pour répondre à la demande. Au Québec, la période 2015-2022 a été caractérisée par une expansion soutenue, avec des hausses de prix annuelles de 5 % à 25 % selon les régions.
2. Phase 2 : Sommet: La phase de sommet est caractérisée par une surchauffe du marché. Les prix atteignent des niveaux records, les surenchères deviennent fréquentes (parfois 20 à 50 offres par propriété), et l'abordabilité se détériore rapidement. La construction est à son maximum. La Banque du Canada peut commencer à hausser les taux pour ralentir l'économie. À Montréal, le sommet a été atteint au début de 2022, avec des propriétés se vendant systématiquement au-dessus du prix affiché.
3. Phase 3 : Contraction: La contraction suit généralement les hausses de taux. Les ventes diminuent, l'inventaire augmente, les surenchères disparaissent et les prix commencent à corriger. Les acheteurs reprennent du pouvoir de négociation. Les délais de vente s'allongent. Au Québec, la contraction de 2022-2023 a été modérée par rapport à l'Ontario, avec des baisses de prix de 5 % à 10 % dans la plupart des marchés.
4. Phase 4 : Creux: Le creux représente le point le plus bas du cycle. Les prix se stabilisent, les transactions sont au minimum, et le marché attend un catalyseur de reprise (baisse de taux, amélioration de l'emploi). C'est souvent le meilleur moment pour acheter, car les conditions de négociation sont favorables et les taux commencent à baisser.

Indicateurs clés à surveiller

• Mises en chantier (SCHL) : indicateur avancé de la confiance des constructeurs et de l'offre future de logements. Une hausse des mises en chantier précède généralement une augmentation de l'offre 12 à 24 mois plus tard.
• Ventes MLS (Centris au Québec) : mesure de l'activité transactionnelle réelle. Les données sont publiées mensuellement par l'APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec).
• Ratio inscriptions/ventes : l'indicateur le plus fiable de l'équilibre du marché. Inférieur à 15 % = marché vendeur (pression à la hausse sur les prix). Entre 15 et 20 % = marché équilibré. Supérieur à 20 % = marché acheteur (pression à la baisse sur les prix).
• Prix médian : la tendance du prix médian (plutôt que le prix moyen) donne une image plus fidèle de l'évolution des valeurs, car il est moins influencé par les propriétés exceptionnelles.
• Délai de vente : le nombre moyen de jours entre l'inscription et la vente. Un délai court indique une forte demande. Au Québec, les délais varient de 20-30 jours en marché vendeur à 90-120 jours en marché acheteur.

Particularités régionales au Québec

Le Québec n'est pas un marché monolithique. Montréal et ses banlieues concentrent la majorité des transactions et sont les plus sensibles aux cyclés. Québec ville offre un marché plus stable avec des prix modérés. Gatineau bénéficie de la proximité d'Ottawa et du marché de la fonction publique fédérale. Sherbrooke et Trois-Rivières ont connu des hausses importantes depuis 2020, alimentées par le télétravail et l'exode urbain. Les régions éloignées (Abitibi, Saguenay, Bas-Saint-Laurent) ont leurs propres dynamiques, souvent décalées par rapport aux grands centres.

Rôle du courtier hypothécaire dans le cycle

Un courtier averti adapte ses recommandations selon la phase du cycle, se positionnant comme un conseiller stratégique. En phase d'expansion, il conseille des préapprobations solides avec des taux bloqués, des offres conditionnelles minimales et des termes potentiellement plus courts pour profiter de la flexibilité au renouvellement. Au sommet, il alerte sur les risques de surpayer et recommande la prudence. En contraction, il conseille la patience, les mises de fonds plus élevées et les termes fixes pour la sécurité. Au creux, il identifie les opportunités d'achat et conseille un positionnement agressif pour profiter des conditions favorables.