Mesurer l'abordabilité du logement au Québec

L'abordabilité du logement est un enjeu central au Canada et au Québec qui affecte directement le travail quotidien des courtiers hypothécaires. Elle détermine le nombre de ménages pouvant accéder à la propriété, le montant des prêts hypothécaires requis et la faisabilité financière des projets d'achat. Plusieurs indicateurs permettent de mesurer et de comparer l'abordabilité entre régions et dans le temps.

Indice d'abordabilité RBC

Mesure trimestrielle publiée par RBC Économie qui calcule la part du revenu médian brut des ménages nécessaire pour couvrir les coûts de propriété d'une habitation au prix médian. Les coûts incluent le versement hypothécaire (calculé sur 25 ans d'amortissement avec le taux fixe à 5 ans en vigueur et 20 % de mise de fonds), les taxes foncières et les services publics. Un indice supérieur à 50 % est considéré comme problématique pour l'abordabilité.

Ratio prix/revenus

Indicateur simple qui divise le prix médian d'une propriété par le revenu annuel médian des ménages d'une région. Un ratio de 5 signifie que le prix d'une propriété représente 5 fois le revenu annuel du ménage médian. Historiquement au Canada, ce ratio se situait entre 3 et 4 ; dans les grands centres, il dépasse maintenant 8 à 10.

Comparaisons régionales au Québec et au Canada

L'abordabilité au Québec varie considérablement selon les régions. Montréal est le marché le moins abordable de la province, avec un indice RBC avoisinant 50 % pour une unifamiliale. Gatineau, influencée par les prix de la région d'Ottawa, suit de près. La ville de Québec offre un meilleur équilibre entre prix et revenus, avec un indice RBC d'environ 35 %. Saguenay, Trois-Rivières et les régions éloignées sont les plus abordables, avec des indices souvent inférieurs à 30 %. Malgré ces pressions, le Québec demeure parmi les provinces les plus abordables au Canada : posséder une maison à Montréal nécessite environ 50 % du revenu médian, contre plus de 80 % à Toronto et plus de 90 % à Vancouver.

Les trois piliers de l'abordabilité

• Prix des propriétés : déterminés par l'offre et la demande locales, la spéculation, la construction neuve et les politiques gouvernementales. Au Québec, les prix ont augmenté d'environ 40 à 60 % entre 2019 et 2022 dans les principaux marchés.
• Taux d'intérêt hypothécaires : influencés par la politique monétaire de la Banque du Canada et le marché obligataire. Une hausse de 2 % du taux hypothécaire peut réduire la capacité d'emprunt de 20 à 25 %, soit l'équivalent d'une baisse de budget de 80 000 à 100 000 $ sur un prêt typique.
• Revenus des ménages : déterminés par les conditions d'emploi, la croissance économique et les politiques salariales. Au Québec, le salaire moyen a augmenté de 3 à 5 % par année entre 2020 et 2024, mais cette progression a été insuffisante pour compenser la hausse des prix immobiliers et des taux d'intérêt.

L'érosion de l'abordabilité : 2020-2023

La période 2020-2023 a représenté la détérioration la plus rapide de l'abordabilité du logement en une génération au Canada. En 2020-2022, les prix ont bondi de 40 à 60 % dans la plupart des marchés québécois, alimentés par les taux d'intérêt historiquement bas, la demande accumulée pendant les confinements, le télétravail et les mesures de soutien gouvernementales. Puis, en 2022-2023, les hausses agressives du taux directeur (de 0,25 % à 5,00 %) ont augmenté le coût d'emprunt de façon dramatique sans que les prix aient significativement baissé. Le résultat : un double choc qui a poussé l'abordabilité à ses pires niveaux historiques dans la plupart des régions.

Les programmes gouvernementaux tentent de mitiger cette érosion. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne du REER sans impôt pour un premier achat. Le crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation offre un montant non remboursable de 10 000 $. Au Québec, le programme Accès Famille de la SHQ accompagne les ménages admissibles dans certaines municipalités avec une aide à la mise de fonds. Ces mesures, bien qu'utiles, ne compensent que partiellement la hausse des prix qui dépasse largement la croissance des salaires depuis 2020.

Rôle du courtier dans le défi de l'abordabilité

Le courtier hypothécaire aide les clients à naviguer les défis d'abordabilité en explorant plusieurs avenues. La mise de fonds minimale (5 %) avec assurance SCHL permet l'accès à la propriété avec moins d'épargne. Les programmes fédéraux comme le RAP (retrait REER jusqu'à 60 000 $) et le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $) augmentent la capacité de mise de fonds. Le choix d'un amortissement de 30 ans (conventionnel) ou l'exception pour premiers acheteurs de neufs réduit les paiements mensuels. L'inclusion d'un coemprunteur ou d'un revenu locatif améliore les ratios d'endettement. Le courtier peut aussi orienter les clients vers des marchés régionaux plus abordables ou vers des types de propriétés plus accessibles (copropriétés, plex). Cette approche créative et personnalisée fait du courtier un allié indispensable pour les acheteurs dans un marché exigeant.