Les régimes matrimoniaux et leur impact sur les transactions hypothécaires

Le choix du régime matrimonial au Québec a des conséquences juridiques et financières importantes qui touchent directement les droits de propriété et les transactions hypothécaires. Le Code civil du Québec prévoit deux régimes principaux : la société d'acquêts, qui est le régime légal par défaut applicable en l'absence de contrat de mariage, et la séparation de biens, qui doit être stipulée dans un contrat de mariage rédigé par un notaire. Les courtiers hypothécaires doivent comprendre en profondeur ces régimes pour bien documenter les dossiers de financement, conseiller adéquatement leurs clients et s'assurer que les consentements nécessaires sont obtenus.

La société d'acquêts : le régime par défaut

La société d'acquêts s'applique automatiquement à tout couple marié au Québec sans contrat de mariage (art. 432 C.c.Q.). Sous ce régime, les biens se divisent en deux catégories distinctes. Les biens propres sont les biens possédés avant le mariage, les biens reçus par héritage ou donation pendant le mariage, et les biens acquis avec le produit de biens propres. Les acquêts sont tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus d'emploi, les revenus d'entreprise ou le rendement des placements. Lors de la dissolution du régime (séparation, divorce ou décès), chaque époux conserve ses biens propres et reçoit la moitié de la valeur des acquêts de l'autre. Si la résidence familiale a été acquise pendant le mariage avec des revenus d'emploi, elle constitue un acquêt dont la valeur sera partagée.

La séparation de biens : un choix contractuel

La séparation de biens est un régime conventionnel qui doit être stipulé dans un contrat de mariage rédigé par un notaire avant ou pendant le mariage. Sous ce régime, chaque époux est propriétaire exclusif de ses biens et responsable de ses propres dettes. Il n'y a pas de notion d'acquêts ni de partage des biens à la dissolution du régime, ce qui simplifie considérablement la situation en cas de séparation. Cependant, il est crucial de comprendre que même en séparation de biens, le patrimoine familial (résidence familiale, meubles, véhicules, droits de retraite) est toujours partagé à parts égales, car il s'agit d'un régime d'ordre public.

Implications concrètes pour le dossier hypothécaire

• Vérifier le régime matrimonial en consultant le contrat de mariage notarié ou en confirmant l'application du régime par défaut (société d'acquêts) auprès du client
• Obtenir impérativement le consentement du conjoint pour hypothéquer la résidence familiale, quel que soit le régime matrimonial (art. 404 C.c.Q.)
• Documenter le régime matrimonial dans le dossier de financement pour le prêteur, car il affecte l'évaluation du risque et les documents requis
• Comprendre l'impact du régime sur le calcul des ratios d'endettement : en société d'acquêts, les dettes d'un époux peuvent affecter l'évaluation globale du couple
• Conseiller les clients en situation de séparation sur les implications du partage du patrimoine familial et des acquêts sur leur capacité d'emprunt future
• Informer les clients de la possibilité de changer de régime matrimonial par acte notarié, un changement qui doit être publié au RDPRM

Impact du régime sur la qualification hypothécaire

Le régime matrimonial influence directement la qualification hypothécaire. En société d'acquêts, les prêteurs considèrent souvent que les deux époux ont un intérêt dans la résidence acquise pendant le mariage, même si un seul est inscrit au titre de propriété. Les dettes de l'un des époux peuvent avoir un impact sur l'évaluation du risque global. En séparation de biens, la situation est plus claire : seul le propriétaire et ses revenus et dettes sont principalement considérés. Toutefois, le consentement du conjoint reste nécessaire pour la résidence familiale. Le courtier doit adapter son analyse en fonction du régime et s'assurer que tous les documents requis sont obtenus.

Changement de régime matrimonial

Les époux peuvent changer de régime matrimonial pendant le mariage en faisant rédiger un nouveau contrat de mariage par un notaire (art. 438 C.c.Q.). Ce changement nécessite le consentement libre et éclairé des deux époux et doit être publié au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) pour être opposable aux tiers. Le changement n'affecte pas rétroactivement les droits des créanciers existants, ce qui signifie qu'une hypothèque déjà consentie conserve sa validité. Le courtier hypothécaire qui apprend qu'un client envisage un changement de régime devrait le diriger vers un notaire pour évaluer les implications juridiques et fiscales de ce changement.

L'interaction entre les régimes matrimoniaux et les transactions hypothécaires au Québec illustre la complexité unique du système de droit civil de la province et son impact sur le financement immobilier quotidien. Contrairement aux provinces de common law où la propriété est plus directement définie, le double système québécois de régimes matrimoniaux combiné au patrimoine familial obligatoire crée des couches de droits et d'obligations que les courtiers hypothécaires doivent naviguer avec soin. La compétence professionnelle dans ce domaine distingue les courtiers québécois expérimentés et leur permet d'offrir un service supérieur à leurs clients.