Engagement de 5 ans et droit de remboursement hypothécaire

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Au Canada, la Loi sur l'intérêt (loi fédérale) accorde aux emprunteurs un droit fondamental : la possibilité de rembourser un prêt hypothécaire résidentiel après cinq ans, même si le terme du prêt est plus long, moyennant une pénalité maximale de trois mois d'intérêts. Cette disposition (article 10) s'applique aux prêts à taux fixé dont le terme dépasse cinq ans. Elle protège les emprunteurs qui choisissent des termes de 7, 10 ou même 25 ans en limitant la pénalité de sortie après la cinquième année. Le différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui peut s'avérer beaucoup plus coûteux que trois mois d'intérêts, ne s'applique donc pas après cinq ans pour ces termes longs. Cette protection est particulièrement pertinente dans un contexte de taux fluctuants, où les emprunteurs pourraient vouloir refinancer pour profiter de meilleurs taux. Les courtiers hypothécaires doivent informer leurs clients de ce droit, surtout lorsqu'ils recommandent des termes dépassant cinq ans.

La Loi sur l'intérêt et le droit de remboursement

La Loi sur l'intérêt est une loi fédérale canadienne qui établit des règles fondamentales sur les taux d'intérêt et le remboursement des prêts. Son article 10 est particulièrement important pour les emprunteurs hypothécaires : il leur accorde le droit de rembourser un prêt hypothécaire résidentiel après cinq ans d'un terme fixé plus long, moyennant une pénalité plafonnée à trois mois d'intérêts.

Application pratique

Ce droit s'applique automatiquement aux prêts à taux fixé dont le terme initial est supérieur à cinq ans. Par exemple, un emprunteur qui contracte un prêt à taux fixé de 10 ans peut le rembourser intégralement après cinq ans en payant uniquement trois mois d'intérêts comme pénalité. Sans cette protection, le prêteur pourrait exiger le différentiel de taux d'intérêt (DTI) pour les cinq années restantes, ce qui pourrait représenter des dizaines de milliers de dollars.

Impact sur le choix du terme

Cette protection rend les termes longs (7, 10 ans) plus attrayants pour les emprunteurs qui cherchent la stabilité des paiements tout en conservant une flexibilité de sortie après cinq ans. Le courtier hypothécaire doit présenter cette option dans son analyse comparative et expliquer que la pénalité maximale de trois mois d'intérêts s'applique après la cinquième année, même si le taux offert pour un terme long est parfois légèrement supérieur à celui d'un terme de cinq ans.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI): Pénalité calculée en multipliant la différence entre le taux contractuel et le taux actuel du prêteur par le solde restant et le nombre de mois restant au terme. Cette pénalité ne s'applique plus après 5 ans d'un terme fixé supérieur à 5 ans en vertu de la Loi sur l'intérêt.

Nuances importantes

Ce droit s'applique aux prêts résidentiels à taux fixé dont le terme dépasse cinq ans. Il ne s'applique pas aux prêts à taux variable (où la pénalité est généralement de trois mois d'intérêts en tout temps), aux prêts commerciaux ni aux hypothèques mobilières. Le courtier doit aussi distinguer entre le terme du prêt et la période d'amortissement — c'est le terme (durée du contrat actuel) qui détermine l'application de cette règle.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le droit de remboursement après 5 ans?

L'article 10 de la Loi sur l'intérêt (loi fédérale) permet à tout emprunteur hypothécaire résidentiel de rembourser son prêt après 5 ans d'un terme plus long, moyennant une pénalité maximale de 3 mois d'intérêts. Ce droit s'applique automatiquement aux prêts à taux fixé dont le terme dépasse 5 ans, indépendamment des clauses du contrat.

Ce droit s'applique-t-il aux prêts à taux variable?

Non, ce droit spécifique de la Loi sur l'intérêt s'applique aux prêts à taux fixé dont le terme est supérieur à 5 ans. Pour les prêts à taux variable, la pénalité est généralement de 3 mois d'intérêts indépendamment du moment du remboursement, car le DTI ne s'applique habituellement pas aux taux variables.

Pourquoi cette disposition est-elle importante pour les termes longs?

Sans cette protection, un emprunteur avec un terme de 10 ans à taux fixé pourrait faire face à un DTI très élevé s'il voulait rembourser au cours des premières années. Après 5 ans, la pénalité est plafonnée à 3 mois d'intérêts, ce qui rend les termes longs plus attrayants et moins risqués pour les emprunteurs.

Un prêteur peut-il imposer une pénalité supérieure à 3 mois d'intérêts après 5 ans?

Non. La Loi sur l'intérêt est d'ordre public; aucune clause contractuelle ne peut déroger à cette protection. Après 5 ans d'un terme fixé dépassant 5 ans, la pénalité maximale est de 3 mois d'intérêts, peu importe ce que prévoit le contrat hypothécaire.